Desde el pasado viernes día 3 de septiembre, desde FGGABOGADOS.ES le informamos que si Ud. es heredero o legatario de un inmueble, ya no tiene que esperar los 2 años que el art 28 de la Ley Hipotecaria de 1.946 le imponía con la finalidad de proteger a los herederos forzosos (descendientes, ascendientes y cónyuge supérstite del causante) que pudieran reclamar sus derechos hereditarios en tal plazo.
Realmente, este articulo constituyó una excepción al principio de fe pública registral, al entrañar una suspensión de la eficacia del Registro de la Propiedad durante ese periodo de tiempo a contar desde la fecha del óbito respecto de terceros adquirentes de buena fe y onerosidad. La funesta consecuencia de este precepto se tradujo en:
- La dificultad de venta al valor de mercado, pues los compradores sabedores de la situación legal pretendían adquirir a un precio muy inferior a aquel. El supuesto más habitual se produjo en la herencia entre hermanos o sobrinos, a falta de herederos forzosos, los cuales venían obligados a aguantar la propiedad por ese periodo de 2 años o malvenderla a la espera de que en ese plazo no apareciera algún heredero forzoso. Por eso, a esta norma se le conoce como “Ley Cuba”, pensada para aquellos hijos de españoles emigrados a las colonias, que tuvieran tiempo de regresar a España. Un articulo hoy día, totalmente desfasado y felizmente derogado.
- Los bancos no solían conceder préstamos para la compra de estas propiedades ante la posibilidad a que apareciera un heredero legítimo y poner en riesgo la garantía objeto de hipoteca en el préstamo concedido para su compra.
El art. 28 LH decía: “Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptuándose las inscripciones por título, de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de los herederos forzosos…”
Desde abogados en Valencia, le recordamos que la publicidad registral tiene un doble efecto:
- El primero es el principio de legitimación registral, que representa la eficacia defensiva de la inscripción, por el cual el contenido del Registro posee la presunción de exactitud e integridad salvo declaración judicial firme en contra. Se trata de un principio en favor del titular inscrito y constituye una presunción iuris tantum (salvo prueba en contrario).
- El segundo es el principio de fe pública registral, representa la eficacia ofensiva de la inscripción y es un principio en beneficio del tercero de buena fe y es presunción iuris et de iure(no admite prueba en contra).
En nuestro Derecho Civil es muy frecuente que sean los herederos legitimarios los beneficiarios de la herencia, a diferencia de otros países donde existe la libertad testamentaria, más propia del sistema de Common Law (Inglaterra, Australia y Estados Unidos) donde el testador puede disponer libremente de sus bienes, sin reservas a favor de determinados parientes, si bien últimamente se están dando prestaciones dinerarias a favor de algunos de estos, tales como cónyuge supérstite e hijos, también, justamente cuando en España surge el debate sobre la conveniencia o no de esta libertad testamentaria para el testador que se ve obligado a dejar su patrimonio en favor de herederos forzosos.
De todas formas, hay que tener en cuenta que en el derecho foral español existen particularidades con los herederos forzosos, así, por ejemplo:
En Aragón y en Galicia, los padres no son legitimarios.
En Cataluña, la legítima de los hijos es individual y los padres son legitimarios solo en defecto de descendientes. El cónyuge viudo o conviviente more uxorio no es propiamente legitimario, aunque tiene derecho a la «cuarta viudal» cuando carezca de recursos económicos.
En Navarra, los padres no son legitimarios y el cónyuge supérstite tiene derecho al usufructo universal y se pierde por contraer nuevo matrimonio o convivir maritalmente, salvo disposición en contrario.
En el País Vasco, los padres tampoco son legitimarios y el cónyuge viudo o conviviente more uxorio tiene derecho al usufructo de 1/2 concurriendo con descendientes y de 2/3 en otro caso; y se pierde por contraer nuevo matrimonio o convivir maritalmente, salvo disposición en contrario como en Navarra.
Ha sido la Ley 8/2021 la que ha suprimido este anticuado articulo 28 LH y lo ha hecho sin Disposición Transitoria para aquellas sucesiones causadas antes del 3 de septiembre de 2021. ¿Qué ocurre entonces con las sucesiones que aún les queda 1 año o 6 meses para cumplir ese preceptivo plazo de 2 años? Desde abogados en Valencia, nos pronunciamos en una interpretación restrictiva en base a ser una excepción del principio de fe pública registral, claramente a favor de todas las sucesiones causadas antes de su entrada en vigor y respecto de las cuales no estén sub iudice y anotada la demanda.
Tampoco entendemos en FGGABOGADOS.ES que sea necesario cancelar la anotación, pues no se trata de una carga, sino de una imposición normativa de carácter procedimental.
La pandemia ha puesto en el mercado un parque inmobiliario significativo dadas las herencias que se vienen produciendo a consecuencia de los miles de fallecimientos por el Covid 19 en nuestro país, donde tantos herederos necesitan sanear sus tesorerías, incluso para poder hacer frente al impuesto de sucesiones.
Si se encuentra en la situación descrita y alberga dudas sobre la materia, no dude en consultar con nuestro despacho de abogados en Valencia